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朗诗集团董事长田明:亏本卖房是带血的销售

R金融网 理财案例 2019-12-13 10:06:42 68

田明是行业少有的思考者,足够敢说和坚定,他的立场代表了开发商的一种发展方向。从这个角度上看,朗诗值得行业用更多的耐心等待。

“我们受人尊敬吗?”这是田明2018年1月在中城联盟的闭门论坛上,对着台下的同行提出来的问题。尽管企业家们避而不谈,田明还是问了,他敢问。田明会经常性地思考:行业分野和机会,企业家和现代产权制度,命运的选择怎样更值。

房地产已经不再继续鼓励着,那些只会往前冲的莽夫,田明的每一步都更加小心翼翼、深思熟虑。同时,他被雪山诱惑,渴望冒险,这是他城市生活的补充。但是田明不敢登珠峰,因为存在2%的不可控风险。“理想主义是底色,现实……”采访说到这,田明少有地停顿了,“你得自己活下去。”

《财经天下》周刊=EW

田明=TM

EW:2019年你最重要的一件事是什么?完成了吗?

TM:今年最重要的事情是我们内部完成了一个新产品的研发,实现了朗诗绿色建筑的一个迭代升级。原来我们能够做到恒温、恒湿、恒氧,那么新的产品温湿度能调高调低,在室内的新风量上也可以调大调小。

EW:资本市场可能偏向增长和业绩,但是你偏好长期发展,这是需要很强的平衡能力。

TM:资本市场要求回报,公司的股东也是。但是,在解决回报的问题上,可能要找真正的投资人或者说真正负责任的股东,不仅关注当期的回报,还关注长期回报。我希望跟长期主义者合作。我们不欢迎短期的投资人。

EW:你不是去适应资本的玩法,而是试图在资本市场里去找到合拍的人?

TM:是,一个企业要亮明自己的主张,你即使在资本市场上,你也要让市场意识到,了解到你是一个什么样的企业,让投资你的人了解你。

EW:如果说你不去考虑资本市场,为什么今年去做出剥离长租公寓业务的举动?

TM:它不去影响我的财务报表。为了让市场让投资人能看得清楚这家公司,公司里面如果业务是多元的话,会让投资人看不懂你。最好是做一个让投资者一眼就看清楚了,投资人好做决策,然后对公司来说,也不需要在市场上去反复地解释自己。

EW:当初你对长租公寓是寄予厚望的,现在是亏损了2.34亿元。

TM:我现在还寄予厚望。并不是剥离出去就不寄于厚望了,上市公司我只有51%的股权,我现在把它剥离到我100%股权的母公司来了,如果说我不喜欢它,我会把它丢在上市公司,让更多的人跟我分摊了。

我想让别人一眼看明白我们,同时内房股和长租公寓的估值模式不一样,我不应该把一个和房地产开发不一样的业务放在里面,我要把它变成一个独立的业务,长期来培育长租公寓业务,让它能够活下去。现在行业里好多人都倒了,搞不下去了,这正在我们的预期当中。但是我们是坚守下来的,我们希望最后当春天到来的时候,我们从冰天雪地里面走出来了一次。

EW:去年8月份,胡景晖炮轰自如、蛋壳推高房价,对长租公寓的发展有影响吗?

TM:这种事情都只是说在某一个过程,可能加了一把火,但是它不是趋势本身,没有胡景晖这个事情,长租公寓也会像今天一样。

EW:我看了2018年的一个数据,总收入有百分之近85%是来自于房地产的开发和销售,是块大头,然后新业务好像需要一个漫长的等待过程。

TM:房地产销售是连地带房子一起卖掉了,所以他看上去收入会很多。但是物业、养老、长租公寓收的是服务收入。两种收入不是一回事。其实看朗诗的时候要看朗诗的全貌。我还有其他的新业务,朗绿、朗创、金融、美国地产都不再里面,朗诗是一个跟传统的开发商不一样的公司,不是大小的问题,而是模式不一样。

我要找一条路,是到明天还走得通的路,而不是说到明天就不知道怎么走。

EW:2019年已经不是说我去谈情怀的这一年,之前提到的马太效应加重了,强的企业越来越好,小的企业想的是要生存、要保命了。现在的强和规模有关系。

TM:马太效应不是指大者恒大吧?我们现在有一套标准来去评价房地产企业强不强吗?第一点,强不等于大,大不等于强。第二点,所谓的强者恒强,放在常规的、正常的时期是成立的,放在行业调整的时期,如果产生这种结构性调整,或者处于一个长周期下行阶段,这一条不成立。

现在很多公司,它卖的房子都是亏本在卖。你觉得这种销售有意义吗?它是带血的销售。拿的地价那么高,都是地王,然后被限价。每多卖一块钱,就多一块钱的亏损。所以我们如果仅仅用销售的规模来评价它强不强,这不会一个系统,你要看它的盈利能力,要看它持续的盈利,但是我们缺少这样的一套评价系统。

EW:所以,中国的房地产处于什么样一种状态?

TM:这一波行情下来以后,你到明年看,明年的市场大概率会和今年下半年差不多,甚至更难。如果是这样,到时候分崩离析的企业多了去了。

中国房地产将永远地告别前二十几年一路高歌猛进的阶段,进入了高位盘整甚至下行的阶段。这是个拐点,当拐点到来的时候,刚才说过原来规模大的发展不一定,说不定最先死的是他们。

前几年,很多企业名不见经传,突然就冒出来一批黑马,然后杠杆加到200%、300%、400%,攻城略地,什么地都拿,大举进入四、五、六线城市。这样的企业,现在的现金流绷得紧紧的,他们就是相信了那套逻辑:我必须抢抓机遇,我必须要冲到几千亿,然后我才不会死掉。

但是恰恰就是这个动作让他们死掉。其实他们上不上市时,不冲规模时资金都很紧,在大的市场环境变化的情况下,你还采用过去的成功策略去赌一个机会,风险越大。

历史总是一再地鼓励了那些莽汉,短期胆子比较肥的人,他们一再地被奖励了20年。所以他们就觉得搞房地产要胆子壮,直到某一天,市场不这么增长了,甚至下行了,然后发现胆壮的人死掉了。某企业一直在卖项目,但是卖到最后发现,没什么好卖的了。

EW:之前你公开演讲时问过,“为什么我们不受尊敬?”你说之后,其他同行有来和你探讨过这个问题吗?你现在还觉得没人尊敬包括你在内的开发商吗?

TM:没有人跟我讨论这个问题,也没有人批评我,也没有人表扬我。都是房地产圈子以外的人来找我,他们都说确实是这样。

我说了实话,我不会去拐弯抹角地说那些好话。

EW:我看你有分享思想的市场相关的朋友圈,有一句是“你要自己幸福,需要让她很幸福。”你是怎么理解这句话的?

TM:它是市场经济的最基本的逻辑,如果这个逻辑不成立,整个市场经济的大厦都无处生根。《国富论》里也说过,一个面包师,需要把面包做得特别的精美,特别的好吃,他是为了把面包卖出去。如果一个企业家连这朴素的道理都不懂,他不能叫企业家。

EW:你觉得在房地产的行业,做到这一点的企业家多吗?

TM:少,所以房地产是一个不成熟的行业,是一个暴富的、土豪比较多的行业。他们之所以赚到钱了,不是因为自己产品做得好,或者说财务上有什么本事,而是因为赶上了从4600亿到15万亿,只用了19年这么一波行情。

人有时候会发生归因错误,这是人性的弱点,所有人都有,我也有,或多或少而已。

EW:王石说他50岁才认可自己商人的身份,或者说是开发商的身份,你喜欢这个行业吗?你认可开发商的身份吗?

TM:这个行业最早是个兴起的行业,然后快速地扩张,很多人在里面都迷失了自我,因为这个行业太好赚钱了,你被裹挟进去,风来了连猪都会飞,猪就以为自己美妙无比,翅膀很好。其实等风没的时候它发现自己除了一个小尾巴啥都没有。

EW:很多企业家有强烈的个人英雄主义。你有吗?

TM:有一点,不多,我是一个理想主义者,但是我是个很现实的理想主义者。

EW:企业在做调整的时候,你自己拍板的还是团队商量?

TM:我们这种公司拍板肯定都是我。朗诗是一个企业家主导的企业。

EW:你觉得家乡的环境对你的性格有影响吗?你更欣赏怎样的人?

TM:我不是扬州人民的好儿子。扬州人有些一惊一乍,扬州有一句话叫“乖乖隆滴洞”,什么事都好像不得了,我觉得有些浮夸,整个区域的性格都是这样,我跟扬州人不太一样,我也不欣赏扬州的地区文化。

EW:你称家乡人是扬州人,很久没回去了吗?

TM:是,我其实那种家乡感并不强,我甚至于对我是江苏人也没什么概念。我大学毕业以后一直就在南京工作,到现在,我也短暂地住在上海。所以我有点不知道我的家乡是具体指哪,我没把南京看成是我的家乡,扬州也不是。

我从小是散养,野外散养的那种,不属于哪里,对,没有家乡的太多的观念,没有家乡观念,我就觉得我是一个中国人。所以你从我的饮食习惯也能看出来,我爱吃东南西北各处好吃的,我不挑食。

我父亲还在老家,我经常会看看我父亲,或者把他接到我这来,他不可能常住在我这。他在扬州有自己的圈子,本身的自理能力也比较好。

EW:你觉得童年还有后来这些经历对你的性格,包括现在做一些事情,有什么影响?

TM:肯定有天生的基因或者说带出来的东西,然后后天的东西我觉得也是非常重要的。我父母都是老师,是那种狂热的工作者。两个人都拼命地工作,小时候,我就记得我在颠沛流离,跟着命运走。我在船上做海员,然后参加考试调到机关里面,这是我做的第一次选择。第二次选择是从一个国企调到了市政府,也是我自己选择,然后从市政府又选择下海,这是我做了最重大的选择,当时我已经40岁了,然后是处级干部,人家要爬到那个位置挺不容易的。

EW:当时是你主动就萌发了这个想法?你很愿意去拥抱变化?

TM:是的,我不想在机关待了。我觉得再待下去,我能看到最后退休怎么退休,这一辈子一眼看到头了。

从我的选择来看,我是喜欢的,我自己也不知道,但是我回忆我人生几个重大节点的时候,你一看这家伙就不安分守己。

EW:所以现在看不到头了吗?

TM:现在看不到,我每天都会在变,我什么时候退休,什么时候会干什么,我有选择权。

做科技地产、去美国做地产,这些选择其实都没有循规蹈矩,没有不去改变。所以从事实上来看,我好像是挺喜欢去做一些变化的。选择爬山也是,好好的日子不过,爬雪山经常把自己搞得晚上睡不着觉,吃不下东西,然后极其的难受,极其艰苦,体力消耗极其的大,然后孤独。

EW:你在爬雪山的时候,哪一个状态让你极其的快乐?

TM:雪山的风景,你必须自己跑到那个地方去,你才能看到风景,欣赏到那可能99.99%的人都看不到的风景,那种感觉,满足感特别多。

其实我喜欢登山以及我的登山方式,比较好地诠释了我,现实的理想主义者的自我定位。爬雪山是一个极限运动。但是珠峰我是不去的,至少在我当董事长的时候不能去,因为再怎么训练、评估,它有近2%的不受控风险。我觉得我管这么大一个企业,生命安全已经不是自己一个人的事情。

EW:你更着眼于当下,还是更在乎人生长远价值?是追着光亮想得不可得,还是要实现目标?

TM:理想主义是底色,现实是你得让自己活下去。

因为有些东西他可能就是一个灯塔,你是追求它去的,和简单的目标不一样。如果有一天我见上帝,我希望这一辈子活得更值。


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