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成都首个商改住项目的22年难产路

R金融网 理财资讯 2020-06-25 14:03:43 20

拿地22年后,四川首个商改住项目成都茂业豪园,终于在6月23日迎来了开盘。然而销售却未能如期。

近日,茂业豪园推出的186套房源吸引了334组购房者,中签率为55.69%。

或许因为在所处片区的价格优势并不明显,茂业豪园的销售情似乎却并不理想。在经过6月23日的刚需选房后,“目前还剩100多套房源。”置业顾问张轩(化名)告诉《每日经济新闻》记者,等6月25日普通选房结束后就可以进行顺销,“没登记也可以选号。”

说起四川首个商改住项目入市,就不得不说说它曲折拿地开发过程。

1997年11月,茂业商业股份有限公司(600828,HS;以下简称茂业商业)取得了位九眼桥旁的茂业豪园项目地块使用权。但项目进展并不是十分顺利。

一位熟悉该项目的业内人士向镁编坦言,虽然茂业商业拿地很早,但在拿地之初涉及到了拆迁及整合等相关工作,项目整体推进一直很缓慢。

缓慢到什么程度?在拿地的十年后,茂业商业还停留在论证过地块规划可能性阶段。这与现在某些追求高周转的开发商,拿地前设计图就已紧握在手,拿地当天挖土机进场开挖的推进节奏,形成了鲜明对比。

2007年时,由于该地块周边几乎没有大型综合购物中心,茂业商业计划将项目打造为购物、娱乐、休闲的城市综合体,产品市场定位则是“区域商业百货和白领居家公寓”。

但直到2012年7月底,该地块才宣布全面完成拆迁工作,实现“三通一平”并进入前期相关流程。不过那时,成都商业地产形势愈发严峻。茂业商业不得不重新调研、思考其市场定位。

一调研就是三年多。恰在2016年3月,四川省出台的《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中明确规定:“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款。”

新政策的出台,视乎让正在寻求转型、进军房地产业的茂业商业看到了机会:申请变更土地性质,转商品住宅用地。此后变更工作快马加鞭,错失的市场急需找回。

也就是在2017年初,茂业豪园成功将土地使用性质由商业用地调整为住宅用地,从而成为四川首个成功实现商改住的项目。

项目名称由“茂业天地”改为茂业豪园。相比于过去的纯商业业态,茂业豪园将打造为4栋住宅为主,并定位为成都中心区的豪宅产品,同时也成为成都首个试水商改住的项目。

土地性质正式变更一年后,项目于2018年3月首次面市,推出了两栋商办产品和少量底商。据房天下网站,茂业豪园商办产品价格27000~36000元/平方米,目前还有部分可售。

但2018年底完成交房入住1、2号楼,随后却因收取服务费、虚假宣传等问题遭业主维权。

今年6月底,茂业豪园开盘推出的两栋住宅楼,共186套清水房源,户型面积107~183平方米,均价27722元/平方米,吸引了334组购房者报名登记,中签率为55.69%。

但镁编注意到,茂业豪园的销售价格与周边的二手房价格相比优势并不明显。贝壳找房显示,与该项目一街之隔的龙湖晶蓝半岛二期二手房均价28051元/平方米;稍远些的中海格林威治城、粼江峰阁二手房均价也不过23000元/平方米左右。然而,无论是从小区环境、开发商品牌度来说,茂业豪园均不占优势。

但周边住宅的稀缺也给了茂业豪园向住宅领域进军的机会。茂业豪园所在的九眼桥片区自2016年以来新入市项目屈指可数,住宅新增量较少,目前仅新希望D10和成都阿玛尼艺术公寓在售。

在茂业豪园的微信群里记者看到,一些前期报名并登记了该项目的购房者临时选择了放弃,理由是“价格没有什么优势”“这个位置临一环路主干道”……

在6月23日的开盘现场,李丹(化名)是第8个进行选房的刚需购房者,她告诉记者,“市区的新房越来越少了,之前也报名了另一个项目,但人太多没摇中,这次摇希望能选到合适的房源。”

记者了解到,茂业豪园此次推出的186套房源,包含了刚需101套、棚改19套、普通66套,334组报名购房者包括刚需166组、普通168组。在经过了6月23日的刚需选房后,6月25日将由普通购房者进行选房。

“目前还剩100多套房源,等普通选房结束后就可以进行顺销,没登记也可以选号。”张轩告诉记者。“刚需摇号的话是有两个号的,包括普通号和刚需号都有号,如果在刚需号里已选过了,实际上普通号就作废了,可能算下来普通号有资格的就只有几十个。”

对于镁编所担心的未登记报名能否买房的问题,张轩表示,就算前期没有来得及登记报名的,只要6月25日带上身份证原件、购房人本人的储蓄银行卡等证件,以及选房选到需要交纳锁房定金5万元,就可以在普通选房结束后进行选房。

由此可以看出,尽管之前有334组客户登记报名,但茂业豪园的实际销售情况或将远低于预期。

另外,对于土地使用年限问题,张轩表示“土地产权从2018年计算”。

值得一提的是,茂业商业的前身成商集团,业务板块以商业零售、房地产板块和酒店行业为主。2016年4月5日,成商集团证券简称正式变更为“茂业商业”,零售商业的扩张一度成为主要业务。

2019年年报显示,茂业商业旗下共22家实体零售门店,经营业态包括百货商场、购物中心、奥特莱斯及超市;商业零售主要经营模式仍为自营模式、联营模式和租赁模式,以联营模式为主。作为茂业商业的主营业务,2019年百货零售的收入为103.50亿元,同比下降8.62%,占营业收入的84.6%。

然而,茂业商业进军房地产开发的野心一直都在。2017年2月23日,茂业商业发布公告,称因经营业务需要,在公司经营范围中增加房地产开发经营;2019年9月,茂业商业又发布公告称,拟以自有资金设立全资子公司包头茂业商业发展有限公司,主要从事房地产开发等业务,投资金额1000万元。

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