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学区房泡沫将被刺破?上海二手房市场进入博弈场

原标题:学区房泡沫将被刺破?上海二手房市场进入博弈场

3月16日,上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。改革的主题是“名额分配综合素质录取”。这意味着,过去只有居住在对口的学区房,市民才能上这个区的重点高中,现在不全然如此,尤其针对一些热门的重点高中,按照计划,名额分配招生计划要占到上海每个重点高中总计划的50%-65%,最高45.5%的优质高中招生名额被强制平分到普通学校。

  但这个政策对二手房市场尤其是学区房价格的影响,未必如购房者期望的那样。3月23日,王洁(化名)在上海浦东某中介挂出的学区房信息牌上看到有出售使用权的房源,相比年前又涨了。王洁最近想买学区房,中介业务员告诉她,现在房源不确定性增加了,“成交量少了很多”。他举例称,该小区前段时间出了一套房源,也有买家愿意给出房东想要的价格,但房东不肯卖,理由是看中的一手房还没开盘。

  害怕“踏空”心理再现上海楼市,买家持币待购,而卖家开始观望。日前,上海持续开展整顿中介行业的行动,或许加速二手房市场在这个春季的冰封。

  日前,链家房源从3.8万套变成1.6万套,一夜之间,2万套二手房源消失。3月23日,21世纪经济报道记者在贝壳找房APP看到,二手房源数量大约2.1万套,相比之前的3.8万套近乎腰斩;但也可见二手房源在逐渐恢复上架。

  在此次二手房市场整顿风暴中,链家看似“躺枪”。21世纪经济报道记者独家获悉,2021年1、2月份,上海链家的市场份额均为19%,而排名第二的太平洋房屋只有5%左右。链家在上海二手房的市场份额堪称“一骑绝尘”。

  “学区房”倒逼政府出手?

  上海人言必谈“学区房”,这是事实。不仅九年一贯制的学区房,连单学区房都几乎被买空。贝壳找房APP上随便搜一个单学区小区都可以看到,过往一般会有10套左右挂牌量的小区,最近一个月只有一两套挂牌。

  学区房概念让上海一些非学区房的板块,因为政策调整也成了学区板块。21世纪经济报道记者采访的从业多年的数名中介业务员均表示,2020年,张江板块二手房涨幅有点莫名其妙。其中汤臣豪园房价一度被抬高到14万元/平方米,就是因为旁边的张江集团中学,民办转公办,瞬间就成了学区房。

  虽然在市场成交量中占比不到10%,但上海学区房对于二手房价的影响是非常显著的。中介业务员为了促进成交,一般会把所有房源往学区上靠拢,即便房源不是对口第一梯队学区,也可以说是对口第二梯队学区。一名中介人士透露,最近一年,中介业务员口中的一二三梯队学区房的房源,占比至少达到20%。

  “学区房挂牌价还是上涨的。”3月23日,另一名中介业务员表示,上海目前确实存在一些房源的高价有点离谱,特别是有学区概念的房源。在这一轮二手房涨价潮中,浦东张江一些房源的价格让不少业内人士印象深刻。局部二手房确实存在一定程度的虚高。

  国家统计局3月15日公布的数据显示,二手房价格方面,70个大中城市中有55城环比上涨。四大一线城市环比领涨全国,上海涨1.3%领跑;北京涨1.2%,广州涨1.0%,深圳涨0.9%紧随其后,排在前四位。

  2021年1月底开始,上海就楼市祭出调控组合拳,但二手房尤其是学区房市场仍然火爆。日前,上海颁发新的教改政策,学区房面临变革,但这并不能迅速改变业主对学区房的价格预期。

  一名中介机构人士反映,短期内,政策密集出台,但房东短时间内不会着急降价,购买需求也在,上海二手房市场自然就陷入了博弈。

  日前,监管部门已针对市场乱象,对中介行业进行整治:2月1日,上海市、区房屋管理部门联合市市场监管局、市城市管理行政执法局、市通信管理局、市公安局经侦总队、刑侦总队,对在沪经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企进行约谈,要求房地产行业各类经营主体,要始终坚持“房住不炒”的定位,严格遵守国家和本市相关法律法规,切实执行好国家和本市房地产调控政策。

  与会部门针对各房地产经纪机构、各房地产开发企业及销售代理机构提出明确要求。

  针对房地产经纪机构,要求其在经营过程中,要不断加强对一线人员的管理,不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监管政策法规;不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息;不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。

  上海在出台“121”新政的时候,就强调过相关部门手中储备的政策很多。3月3日,上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》,也提到了规范二手房信息发布。

  2020年11月,上海就启动了对二手房源的管控。上海市房地产交易中心下发了《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》,及《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范(试行)》,明确规定,自2020年12月15日起,房产中介在挂牌存量房前,必须取得代表身份的核验编号及二维码,真正做到明码售房;中介机构挂售虚假房源、房价的,将被暂停网签密钥。但二手房市场在春节前仍然维持高涨。春节过后,相关部门显然收紧了调控。

  前述知情人士透露,链家内部在3月初针对二手事业部等部门发布通知时,提出了具体的房源信息发布的具体要求,操作如下:上传身份证+产证/产调,之后交由交易管理中心负责房源核验,核验通过之后,会反馈到一个核验码。逾期核验未通过的房源一律不能在链家网和贝壳找房APP上展示,而这两个步骤,必须在3月20日之前完成,否则房源不能上架。

  链家2万套二手房源下架:触摸上海楼市温度

  一名业内人士质疑,如果按照3月20日的最后期限严格执行,是否说明还有超过1万套房源不符合要求被下架?操作规范的链家尚且有如此多房源未能上架,其他小型中介手中不符合资质的房源又有多少?

  链家2万套二手房源下架,可以看作是上海中介整顿风暴的信号。3月19日下午,市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。 倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范,“学区房”不实宣传,挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题

  链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议,现场签署了承诺书。

  此次承诺主要包括四个方面:

  一是在线上、线下房源发布信息中,不使用“学区房”进行推介、宣传;在业务经营中,不以“学区房”名义,误导购房者;

  二是规范介绍教育资源用语,客观介绍周边学校,不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语,误导购房者;

  三是不挂牌、不发布未经核验的房源,不挂牌、不发布价格虚高的房源;

  四是在信息发布中,不出现“热度排名”、“ 投资潜力”等用语;在经营活动中,不炒作、不哄抬房价,不扰乱市场。

  业内人士表示,上海此举是增加二手房源的透明可控,这对买家来说是保障;对于卖家来说,减少了非诚意出售的几率。正如前述案例,目前市面上,卖家确实存在观望心态,从而干扰市场。增加对房源的审核环节,本质上也是希望业主和中介保持节制。对中介而言,房源背调不彻底,也会影响交易。比如,有的买家已经进入交易环节,结果产调显示,这套房子不仅有过一次抵押,而且还有二押、三押的情况。如今把产调提前,无形中将提高成交率。

  上海二手房操作前置,与其说挤出学区房泡沫,不如说是对上海楼市温度的一次摸底。日前,上海33个新盘准备入市,价格与前期持平。而成交下滑的上海二手房市场再度陷入风声鹤唳,中介仍对外界“剧透”不久后还会有收紧政策出台。

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